拥有房产？您要懂得的法律和制定的规划

Laws You Need to Know and Planning You Need to Do When You Own a Real Property 

拥有房产？您要懂得的法律和制定的规划 

华人热衷于在美国做房地产买卖和投资。无论您属于以下任何一种情况：

• 拥有土地或房屋

• 拥有住宅或商业地产

• 拥有一套或多套房产

• 拥有自住屋或出租屋

您都需要了解美国和加州与房地产相关的法律，否则可能给您带来不必要麻烦和财产损失。 比如说，您知道： 

• 房地产交易时可能不⼩心违反买卖合同而欠下巨额赔偿吗?

• 如果跟别⼈合伙做地产开发和炒房该怎样保护⾃己的财产不受连带责任牵连呢?

• 持有美国护照（或绿卡）的人和外国人要做不同的财产和遗产税规划吗?

• 转卖和变现升值房产要做资本利得税规划否则就可能交付重税吗？

更多问题，请来参加10月24日星期六硅谷Lee & Li 律师事务所举办的讲座，为您解答围绕房地产的各类法律问题。请加入我们的微信群，稍后我们将为您提供更多的讲座信息。

Rent Control？

今天在上班路上听NPR关于rent control的debate……Richmond这周加入了湾区rent control城市的行列，引发了不小的争议。Tenants Together的发言人一味的强调湾区房东的贪婪和猛涨租金，但从我们执业接触的案例来看，需要更对保护的应该是房东才是。我们经常看到一些“职业房客”利用房东对法律的不了解（尤其是华人房东），钻法律的漏洞或者玩法律程序上的游戏，从而获得免费居住的权利。这让我们这些每个月交几千块mortgage的公民情何以堪呢？再说回rent control:"if you cannot afford to live in the city you like, you should probably consider moving to another city. Why should the government be involved and the private investment subsidize you?" 尊重市场经济，政府没有必要调控民生的每个角落。再者，很多租客也是员工，很多员工的各种基金账户都直接或间接的参与了real estate investment trust，对地产进行投资和经营，rent control势必对这部分投资产生消极影响。所以如果考虑整个经济体，rent control并不一定对租客有利。最后要表达的是，虽然我们不太认同rent control,但我们非常赞成section 8提供给低收入人群的住房扶助，认为这是非常有意义的公益项目，而不是破坏市场经济的行为。

中医师如何做公司和个人的法律规划来保护和增值自己的财产

中医师和所有经营业主一样，在决定开业时要面临的首要问题是是否要注册成立公司，注册成立什么样的公司。很多人认为，成立公司就是向加州政府递交注册资料，注册成功即可。其实，注册公司只是成立公司的第一步，公司注册成立之后还有很多后续工作需要完成。比如说，如果建立LLC,需要制定LLC的运作协议；如果成立公司，不论是C Corp, S Corp, Professional Corp 还是Closely held Corp, 都需要草拟和采纳公司章程，发行股票等。再比如，公司要遵循加州公司法的规定定期召开股东会和做齐各项纪录。如果公司在注册成功之后不完成这些后续工作，纠纷发生后法院并不一定会判定公司的存在和成立，因此在公司被告时“注册成功的公司”并不能保护公司业主的个人资产不受公司责任的牵连，业主个人的资产仍然要用来填补公司责任引起的债务。只有一个业主的公司更容易忽视公司形式的维护，尤其要做好法律规定的事项和分割公司资产和个人财产，尊重公司的形式。两个或者两个以上的合伙人的公司，一定要签订规范的合伙人协议，划分各方的权责，这样纠纷产生时才可以避免花费大量的诉讼费用。

7月13日，Lee & Li律师事务所将联合陈白燕理财师为湾区的中医师们详细讲解如何做公司和个人的法律规划来保护和增值自己的财产。例如，针灸师、按摩师、理疗师应该建立怎样的合作关系？哪些中医诊所的工作必须要发W-2而不能发1099表？中医师和患者之间应该签订怎样的合同，哪些合同条款即使签订也是无效的？中医诊所被保险公司审计了该怎么办？当经营受到危机，入不敷出或者债台高筑应该怎么办？怎样来正确地结束公司经营而避免公司结束后的法律和税务责任？如何做个人的财产规划来保护自己的个人财产和安排退休以后的生活？超过15万的资产要经过遗产认证程序才能过渡到下一代，那么什么是遗产认证程序以及为什么要避免遗产认证程序？High value individuals怎样做法律规划来合理降低和避免赠与税和遗产税？如果财产的组成和被赠予人、继承人涉及到非美国公民该如何进行规划？

突然被解雇了，雇主有责任吗？

在加州，被解雇的雇员最难克服的一个心理障碍就是 － 我为这个企业服务了这么多年，为什么竟然被突然解雇？原因很简单，因为加州雇佣法的一个基本概念是"at-will employment。" 也就是，除非有特殊的协议，雇主有权利解雇雇员，雇员也可以随时离开雇主，雇佣双方有充分的解除雇佣关系的自由权利，无需任何原因。

在"at-will employment"这个基本前提下，雇员只有证明雇主的行为是“wrongful termination”或者是“retaliation，”才能证明雇主的解雇行为不正当。 什么是wrongful termination呢？Wrongful termination就是雇主解雇雇员是因为一些法律不允许的原因,比如是因为雇员的年龄，性别，性取向，族裔，残疾，怀孕，宗教信仰，政治观点等等。一般来说，证明wrongful termination最大的难点就是难以证明雇主解雇雇员的动机是这些法律不允许的原因。因为雇员有向法院证明雇主这些违法动机的举证责任，英文叫做"bear the burden of proof。" 这和一般的劳资纠纷不同，在劳资纠纷中，一般来说雇主有举证责任，证明自己有按照法律的要求来发放工资，这样雇员的举证责任就减轻了很多，胜诉的可能性大大增加。另外一点就是，雇员要证明雇主的"动机，" 而动机是属于心理活动的一部分，是很难证明的，只能通过环境证据"circumstantial evidence"来证明。也就是说在这类案件中，越多的环境证据能够证明雇主的“违法”动机，雇员的胜诉可能性就越大。

Retaliation是指雇员因为向公司内部投诉或者公司外部举报一些公司的违法行为而被解雇，或者因为拒绝进入不安全的工作环境，要求劳工保险等而被解雇等等。这在加州法律中也是不被允许的。

一旦"wrongful termination"或者"retaliation"的控诉成立，雇员可以获得wrongful termination期间的工资和由此而承受的"emotional distress"方面的赔偿。

另一方面要说的是正当的雇员解雇程序。如果雇主有员工手册，一般要按照员工手册规定的程序解雇雇员。雇主在解雇雇员后，要按照联邦和加州的法律给雇员发放关于失业福利金，保险金以及失业健康保险的信息的通知。但是雇主并没有义务直接给雇员提供失业救济金和继续给雇员提供健康保险，雇员需要根据雇主提供的信息自己和政府或者保险公司申请。另外，雇主不能拖欠被解雇雇员的工资，否则会被处罚。

Lee & Li, Attorneys at Law

333 W. Santa Clara Street, Suite 610
San Jose, CA 95113

Tel: (408) 320-5275

Fax: (408) 273-6085

餐饮业主的法律须知

餐饮业主注意了，在加州开设餐馆，如果不懂法律，可能会受到行政处罚，刑事处罚和被追讨民事赔偿，给餐馆经营带来致命打击。那么有哪些重要法律是餐饮业主必须要知道和了解的呢？

1.     建立公司或企业组织形式

餐饮业主要建立一个公司或其他企业组织形式来保护自己的合法权益。一方面，正确的公司和企业组织形式可以避免个人的财产受到公司责任的牵连；另一方面，如果几个人合伙一起开建餐厅，讲明合伙人间利益和损失的分配以及各项权益及义务非常重要。

2.     正确的签订租约

餐饮业主在签订商业租约时,要注意不要掉进租约陷阱，尤其是有些租约可能规定的单位租金很低，但公共区域的维护成本和费用（CAM）却很高，所以其实每月要交纳的费用很高。另外，商业租约一般都要求签三年以上的长期约，如果违约餐饮业主要承担不小的经济损失，所以一定要慎重。

3.     了解雇佣法

餐饮业主需要雇佣厨师，服务员等各类雇员，一定要遵守加州雇佣法的各项规定，不能给员工发放Independent Contractor的1099表格。最基本的，餐馆业主要为员工提供详细的工资单，每月两次发放工资，遵守最低工资规定，付给员工超时工资，提供法律规定的休息和吃饭时间。

4.     了解残疾人保护法

餐饮业主要按照美国和加州的残疾人保护法整改或拆除违规建筑物。停车位，入口，走道空间，服务柜台，卫生间等都要严格符合法律规定，否则会被残疾人起诉并追讨赔偿。建议餐饮业主最好请专业的Certified Access Specialist来对餐厅所在楼房空间做一下评估，尤其是老旧的空间。好消息是，部分或全部支付整改和拆建的费用可以用来抵税和减税。

Lee & Li, Attorneys at Law
333 W. Santa Clara Street, Suite 610
San Jose, CA 95113

Tel: (408) 320-5275

Fax: (408) 273-6085

Email: Info@Lee-Li.com

从事房屋建筑和室内装修的师傅要了解的加州法律

所有从事房屋建筑和室内装修的师傅要了解哪些主要的加州法律呢？李李律师事务所为您指点迷津：

1.     Obtain and Maintain Your License 要持有有效的建筑装修执照

做建筑装修，一定要有有效的建筑装修执照，否则会被检察机关刑事起诉。更重要的是，如果您没有执照或者在做建筑装修的过程中您的执照因为某种原因被吊销或失效，您将无法从屋主那里获得任何劳动报酬；即使屋主已经支付了报酬，屋主也可以向您讨回这些报酬。如果Contractor选用了没有执照的Subcontractor,屋主也可以不用支付Contractor由Subcontractor完成的那部分工作的报酬。

2.     Have a Business Entity 要建立一个公司或者LLC来保护自己的合法权益

不论您是一个人还是与别人合伙，不论您是单干还是有帮工，都建议您建立一个公司或者LLC, 用来保护个人的财产不因为建筑施工的失误和赔偿而受到牵连。把个人财产和公司责任区分开来，才是对自己和家人负责任的态度。

3.     Purchase Workers’ Compensation Insurance 要购买劳工保险

如果有雇佣别人帮忙做工，不论是临时的还是长久的，一定要够买劳工保险。最近Santa Clara County检察官开始频频在施工现场向雇佣帮工却没有购买劳工保险的师傅发起刑事起诉。被刑事起诉后您除了要上法庭，交付罚金，还有可能留下犯罪记录，对日常生活造成影响。另外，如果没有劳工保险，您的执照会自动失效，屋主可以不用支付任何劳动报酬。

4.     Understand Mechanics’ Lien 要懂得用Mechanics’ Lien保护自己的合法权益

如果屋主不支付给您劳动报酬或材料费用，Mechanics’ Lien法律条款允许您成为屋主这栋房屋的债权人。如果屋主要出售或者refinance他的房屋，他必须要先付款给您。如果银行要foreclose这栋房屋，也要先付款给您。总之，正确的使用Mechanics’Lien 会成为您保护自己权益的最有力武器。

Lee & Li, Attorneys at Law

333 W. Santa Clara Street, Suite 610
San Jose, CA 95113

Tel: (408) 320-5275

Fax: (408) 273-6085

Email: Info@Lee-Li.com